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Wohnkredite | Besserer Kostenvergleich

GESELLSCHAFTSPOLITIK

Ein freiwilliger europäischer Verhaltenskodex und ein neues Musteroffert soll für einheitliche Informationen über Wohnkredite sorgen.

Bankkunden erhalten im Erstgespräch eine allgemeine Info-Broschüre und ein neues Musteroffert, das den Angebotsvergleich erleichtern soll. Ein AK-Test über Hypothekarkredite zeigt, dass sich ein Kostenvergleich jedenfalls lohnt.

Ein Wohnungskauf kostet viel Geld. Zum Kaufpreis der Immobilie fallen Nebenkosten wie Bankspesen, Grundbuchgebühren und Steuern an, die im Schnitt zehn bis 15 Prozent ausmachen. Scharfes Kalkulieren ist notwendig. Und wer kein prall gefülltes Geldbörsel hat, braucht einen Kredit.

Die Zinsen für hypothekarisch besicherte Kredite sind zwar derzeit niedrig, aber allein die Nebenspesen des Kredites betragen rund fünf Prozent. Deshalb ist es wichtig, dass alle Spesen (wie etwa Bearbeitungs-, Kontoführungs-, Grundbuchsgebühren) vor Vertragsabschluß klar ersichtlich sind.

Standardisiertes Merkblatt

Für mehr Kosten- und Spesentransparenz soll das Europäische Standardisierte Merkblatt sorgen, das einheitliche Informationen zu Kreditverträgen für Wohnkredite enthält. Mit diesem Musteroffert können die Kunden künftig die Kreditkonditionen besser vergleichen. Es enthält - von der Adresse der Bankfiliale bis zum Zinssatz für einen gewünschten Kreditbetrag - 15 wichtige Punkte. Es listet nicht nur die genaue Kredit- und Ratenhöhe, die Laufzeit und den Nominalzinssatz auf, sondern auch einmalig bei Vertragsabschluß anfallende und während der Laufzeit verrechnete Spesen sowie die Konditionen bei einer vorzeitigen Tilgung.

Zusätzlich erhält der Bankkunde, der sich für einen Wohnkredit interessiert, im Erstgespräch eine Broschüre, die Wohnkredite allgemein erläutert. Diese und das Europäische Standardisierte Merkblatt sind Bestandteile eines freiwilligen europäischen Verhaltenskodex, dem sich im September 2002 in Österreich über 500 Kreditinstitute (und europaweit 3600 Banken) angeschlossen haben. Eine Liste dieser Kreditinstitute findet man unter:

europa.eu.int/comm/internal_market/de/finances/lending.

Unabhängig davon steht Kreditwerbern das gesetzliche Recht zu, vor Vertragsabschluss ein Vertragsmuster zu verlangen, in dem u. a. der Effektivzinssatz, die Gesamtbelastung (Summe aller Zahlungen an die Bank) sowie die Bedingungen der Zinsanpassung (Zinsgleitklausel) enthalten sein müssen.

Bis 11.000 Euro Unterschied

Ein AK-Test von Hypothekarkrediten bei 15 heimischen Banken hat ergeben, dass die Zins- und Spesenunterschiede bei einem Hypothekarkredit von 73.000 Euro über die Laufzeit von 20 Jahren bis zu 11.000 Euro ausmachen können. Beträchtliche Unterschiede gibt es bei den Bearbeitungsgebühren, den Prämien für die Kreditrestschuldversicherung und den Kosten der Kontoführung.

Zwei Beispiele für Kosten, bei denen geschickt verhandelnde Kreditnehmer Geld sparen können: Die Bandbreite der Prämienhöhe für die Kreditrestschuldversicherung betrug im AK-Test 12 bis 36 Euro pro Monat für eine 30 Jahre alte Kreditnehmerin bei einer Versicherungssumme von 73.000 Euro. Das ergibt auf 20 Jahre hochgerechnet im Effekt einen großen Unterschied.

Ein wesentlicher Kostenfaktor ist die Bearbeitungsgebühr. Laut AK-Test betrug sie im Schnitt ein Prozent der Kreditsumme oder 730 Euro bis zwei Prozent oder 1460 Euro. Eine Bank verzichtete sogar gänzlich auf diesen Spesensatz, der - ebenso wie der verrechnete Zinssatz - nicht zuletzt von der Bonität und vom Verhandlungsgeschick des Kunden abhängt.

Vorsicht vor "Schnäppchen«

Bei verlockend niedrigen Zinssätzen ist Vorsicht angebracht. Denn die Zinssätze (»3,375 Prozent«) gelten nur für eine kurze Fixzins-Periode (zum Beispiel ein Jahr). Danach drohen kräftige Zinssprünge, wenn der Fixzinssatz automatisch auf einen variablen Zinssatz umgestellt wird.

Wer nicht vor Vertragsabschluß konkret die Höhe des variablen Zinssatzes verhandelt hat, riskiert eine unerwartete Verteuerung des Kredites. Denn in manchen Kreditverträgen steht etwa, dass bei Umstellung von fix auf variabel ein Zinssatz »gemäß Schalteraushang« verrechnet wird. Eine böse Überraschung, wenn der verrechnete Zinssatz plötzlich von beispielsweise 3,375 (fix) auf 5,375 Prozent (variabel) springt!

Verwirrende Vielfalt

Kreditnehmer sollten vor Vertragsabschluß nicht nur die Höhe des Zinssatzes verhandeln, sondern auch die Bedingungen prüfen oder prüfen lassen, unter denen Zinsänderungen während der Laufzeit erfolgen.

Das gilt insbesondere für Zinsen, die an einen (oder mehrere) Indikator(en) des Geld- und Kapitalmarktes gebunden sind. Bank A bindet zum Beispiel im Kreditoffert den variablen Zins an die Durchschnittsverzinsung für Anleihen (»Sekundärmarktrendite«) und addiert zu diesem Leitzins einen Gewinnaufschlag von 0,75 Prozent.

Bank B errechnet den Zins, indem zum Zinssatz für Zwischenbankkredite (»Euribor 3 Monate«) ein Aufschlag von 1,25 Prozent hinzugerechnet wird. Bank C hingegen ermittelt aus dem Euribor-3-Monate mit dem Euro-Zinsswap-Satz (5 Jahre) das arithmetische Mittel und fügt 1,5 Prozent als Gewinnaufschlag hinzu. Was bedeutet dies konkret für die Zinshöhe?

Der Vorteil des "Zinsdeckels«

Dazu ein Web-Tipp: Auf der Homepage der Nationalbank (www.oenb.co.at) sind Vergangenheitswerte dieser Leitzinsen abrufbar. Die historischen Zinssätze für Zwischenbankkredite (Euribor) finden sich unter dem Hauptmenüpunkt »Statistik«. Von dort gelangt man zum Punkt »Tabellenteil«, in dem beispielsweise die Zinsen für Zwischenbankkredite (Euribor) oder für die Sekundärmarktrendite (SMR) in Tabellen aufgelistet sind. Aus dem AK-Test geht hervor, dass Bauspardarlehen gegenüber Hypothekarkrediten von Banken vor allem den langfristigen Vorteil haben, dass der Zinssatz auch in Hochzinsphasen nicht über sechs Prozent steigen kann (»Zinsdeckelung«). Aber auch vor Abschluss eines Bauspardarlehens gilt es, die Bedingungen in der Zinsgleitklausel zu überprüfen. Denn die Darlehenszinsen sind nicht über die gesamte Laufzeit fix, sondern - ähnlich wie Bankkredite - an die Leitzinsen des Geld- und Kapitalmarktes geknüpft. Auch die fünf österreichischen Bausparkassen haben sich zum freiwilligen europäischen Verhaltenskodex für Wohnkredite bekannt. Für Verbraucher bedeutet dies, dass auch die Bausparkassen bei Erstofferten das Europäische Standardisierte Merkblatt sowie eine allgemeine Broschüre über Wohnkredite übergeben.

Weitere Tipps zu Wohnkrediten unter www.akwien.at/geld.html.

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(C) AK und ÖGB

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